非论改日怎样？不错细则的是：

当年这两年，楼市插足了一个下行的新时分。

为了刺激市集，战略频出！

大多数东说念主感知比较深入的是：首付比例、房贷利率、存量房利率……金融战略，每次出新政，都连上热搜，有着多半的解读。

但其实，比拟金融战略，楼市新时分，还有一个更划期间的变化——屋子迭代了！

预估以后到二手房市集，屋子会分红两种，一种是24年以前的屋子，一种是24年以后的屋子。24年以后的屋子会完爆24年以前的屋子！！！

具体有哪些不同？底下细讲5个不同：

实得面积不同

以前，屋子最受东说念主诟病的即是公摊，夸张少量的，100平的屋子，本色使用面积60多平，一般也会公摊掉20%以上。

平素念念起来我家拆迁安置的屋子，131平，实得91平，就气不打一处来，期待那天能取消公摊。

没念念到，竟然这样快，愿望就成真了，2024年，宇宙打响了零公摊之战！

走在最前边的是广州，客岁11月，广州公布了最新的《容积率主张》：

将住宅套内半开敞空间半计容的比例，从不跳跃套内建筑面积的15%放宽至20%，并允许扶植一个得志运动开敞率不低于40%的主景不雅阳台。

什么道理？

半开敞空间即是阳台、入户花坛、空调平台这些不错援救一半面积的空间，蓝本只可占套内面积15%，当今不错占20%。

运动开敞率不低于40%的主景不雅阳台即是露台，不错不算面积。

这就给拓荒商，留足了磋磨空间，咫尺，照旧进化出卓越房率120%、130%+屋子。

图中为招商蛇口在广州刚改样式，110平，得房率139%，作念到4室2厅2卫一厨一露台。

在广州之后，宇宙多个城市跟进，都在计容形状上作念了和谐：

咫尺，深圳、西安、昆明、珠海、武汉、合肥、佛山、南通……从一线城市到N线城市齐有算作。

各地的高得房率新家具，也如气势磅礴般，不休出现。

西安这边我没事就会去踩盘，给我的嗅觉即是：今天你家100%了，未来我家110%，后天还冒出来120%……

也不仅是大面积的改善才会有高得房率，刚需、刚改，咫尺也在卷得房率。

念念念念我家那不争脸的130平，实得90多，改日何如能跟东说念主家这140实得180平傍边的拼！！！

阳台不同

新规的加捏下，第四代住宅的主张，也被搬上餐桌，说是零公摊之战，其实亦然第四代住宅之战。

以前的第三代住宅，客厅就那一个，只可用来曝晒。

第四代住宅+新规，阳台空间会变多，惩办曝晒问题，还加多了一个大露台，一般都是20平起步，空间感完全。

还都是这种错层磋磨，不错用来种花、种菜、养鱼……说它是空中花坛，少量也不为过。

天然，露台有多样种种的污点，风雨侵蚀、弗成封、蚊虫、灰尘……问题。

可独栋别墅，依然也有这些污点，大意有东说念主吐槽，但少量不妨碍它是大多数东说念主的终极置业梦念念。

谁又不念念在家就能种花、喝茶、吹风呢？第三代住宅何如跟东说念主家拼。

户型布局不同

这两年的新址，在户型布局磋磨上，也有很大不同。

除了上头讲的露台，最大的一个变化，要属客餐厅了！

以前的小户型，都是这种纯南户型，客厅朝南，餐厅、厨房在北边，却都莫得窗户，采光、透风齐差。

黑玄关、黑厨房、黑餐厅是标配。

以前的大户型，都是像上图这种南北通透的边厅户型，走说念进来，南方客厅、北边餐厅、厨房。

采光、透风，有很大擢升。

然而，比起当今100平傍边的小户型，照旧差点。

因为当今的100平傍边的小户型，都运行搞横厅了！

相似是南北通透，不同的是，当今的小户型，搞开横厅了。

客厅朝南的采光面，大大加多，就采光而言，要深入好于前些年的大户型。

当今小户型都这样了，那大户型，就更无用说了：

大少量的，140傍边，浩繁是大横厅，朝南的面宽，一般都能达到6米以上。

180平的端厅户型

再大少量的，160、200，这个面积段，都搞开头厅了，一面采光还不够，还要再加多一面。270度采光，也即是所谓的环幕大平层。

175的三面采光

有的致使还搞出了三面采光，所有即是一个通透！！！

对以前的屋子，那所有即是降维打击啊！

为何当今采光都这样顶，其实除了户型磋磨除外，还有一个原因是浩繁的容积率都着落了，以前到处可见的容积率5，改善也在3傍边，当今刚改也都2.8了。

上下容积率对比

低容积率，带来的平允，不仅是东说念主少了，不喧嚷了，对采光也有关键意旨：若楼高度疏浚，低容积率楼间距不错大少量，楼不错盖得薄少量了，面宽宽少量，室内的采光天然也就好好多了！

外面不雅感不同

自从屋子不好卖了之后，拓荒商在家具上，也运行致密的卷起来了。

这率先卷的即是颜面：

铝板+玻璃

外立面，当今的建立是：刚需盘真石漆+涂料；刚改盘：真石漆；改善盘：铝板；豪宅：别墅用干挂石材，大平层用玻璃幕墙。

瓷砖外立面衰退

对比以前的外立面：刚需用涂料，后头恶浊不胜，刚改用瓷砖还会砸东说念主，那几乎是好太多了。

大门，当今刚需，都有大门了，改善那大门上更是多样花哨，层见叠出。

对比以前，刚需铁栅栏门、阴间门、致使莫得门，改善免强有个大门，也要好好多。

里面配套不同

卷完颜面即是卷里子了：

以前，会所、拍浮池、健身房、架空层……豪宅建立，当今运行在刚改样式上出现了。

致使连底下车库的材料，也得卷，以前刚需一律水泥大地，改善才用得上的环氧地坪漆，当今刚需用上了。

那改善用什么？

用的都是资本几倍的，金刚砂地坪、蒙胧磨石地坪，耐费用高好多不说，枢纽是搭配上地库装修，那几乎高端大气表层次。

你让以前的老屋子，拿什么跟当今新规、内卷期间下的屋子拼？

我念念了半天，以前的屋子，要拼那就唯一两个上风：

其一是地段，白菜心的地段，会一直值钱，甭管家具何如样都值钱，这部分二手房的业主不错无用慌，不竭捏有不要紧。

其二是绿化，新址树刚栽植，是会看起来寥寥无几，比拟老院子的邑邑苍苍是差了点，但东说念主家的树也会长大，改日怕是未免会有一天，你的老屋子优秀绿化，会绿到你发慌！